STF e o ITBI na integralização de imóveis: o que a decisão muda e onde ainda há risco

Se você pensa em colocar um imóvel dentro de uma empresa ou holding, uma decisão recente do Supremo Tribunal Federal merece a sua atenção. Vale entender o que ela traz de bom e onde ainda é preciso cuidado.

O que o STF decidiu

Em 19/10/2026, o plenário virtual do STF concluiu, por 9 votos a 2, o julgamento do Tema 1348 (RE 1.495.108/SP, relator ministro Edson Fachin). Segundo reportagens sobre o caso, a imunidade do ITBI prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição vale também para a integralização de imóveis em empresas imobiliárias, sem depender da atividade da empresa.

O acórdão ainda não tinha sido publicado quando as matérias foram escritas, então a redação exata da tese deve ser acompanhada nos próximos dias.

Onde está o limite

A imunidade vai até o valor do capital social integralizado. O que passar do capital subscrito fica fora da proteção e pode ser cobrado pelo município. As prefeituras também podem tentar demonstrar simulação ou fraude à lei.

O risco do arbitramento

O ITBI incide sobre o valor de mercado do imóvel, e a presunção de que o valor declarado é verdadeiro pode ser afastada. Um exemplo ajuda: se um imóvel vale R$ 1,5 milhão no mercado e é integralizado por R$ 500 mil, a prefeitura pode discutir a diferença. Para isso, ela precisa abrir um processo administrativo com direito de defesa, e é ela quem tem o ônus de provar o valor.

O que fazer na prática

Alguns cuidados ajudam a reduzir discussões no futuro:

• Mantenha um laudo ou avaliação técnica que sustente o valor integralizado.
• Deixe o capital social e a contabilidade coerentes entre si.
• Guarde a documentação da integralização, da avaliação e da alteração contratual.
• Acompanhe a publicação do acórdão antes de fechar a operação.

Cada caso tem particularidades, e o planejamento antes da operação costuma sair mais leve do que a discussão depois.

Se você está pensando em integralizar imóveis, a equipe da Conterj pode analisar o seu cenário com você, com calma e sem compromisso.

Atualizado em 26/10/2026.